El metro cuadrado en la construcción

A propósito de un artículo de Miguel Jurado publicado en Clarín el 21/03/2018

El miércoles 21/03/2018 Miguel Jurado, en su habitual columna "Tres dimensiones" del diario Clarín publicó un artículo acerca de los usos del valor metro cuadrado en la construcción.

En este excelente artículo (https://www.clarin.com/arq/mentira-metro-cuadrado-ahorrar-obra_0_SkL3bhAtz.html) aparecen conceptos de análisis de costos sumamente interesantes, si bien creo necesario hacer alguna aclaración.

Por empezar, se mencionan los diferentes usos que cada actor le da al concepto "metro cuadrado": para los constructores es un valor indicativo de los que le van a cobrar a sus clientes por la construcción; para los inmobiliarios también determina el precio pero en este caso de la obra finalizada (nueva o no); y para los bancos sirve para determinar si el inmueble a hipotecar cubre el valor del préstamo.

En definitiva, usos muy diferentes de acuerdo a quién lo utilice. Nótese que si el constructor vende a una organización inmobiliaria (por ejemplo, un eficicio construido sobre un terreno que ésta adquirió), el valor del metro cuadrado de construcción es precio para la constructora (precio de venta) y costo para la inmobiliaria (costo de adquisición).

Por supuesto, como se dice en la nota, es un concepto abstracto. Y lo es porque lo que se busca es hacer comparables cosas que son muy diferentes.

En cuanto a la construcción, luego se menciona que no todos los metros cuadrados cuestan lo mismo. Así, lo más costoso de una casa es el m2 de un baño o de una cocina (por las instalaciones que requieren), mientras que el m2 de un living o un dormitorio cuesta mucho menos.

En donde no coincido con el autor es en lo referido a la conformación del valor m2 que realiza un inmobiliario. Aquí el indicador sirve a los efectos de obtener un precio del inmueble a colocar en el mercado. Se trata de un elemento que en todo caso simplifica la determinación de dicho precio ya que, de otro modo, resultaría muy dificultoso establecerlo, dadas las diferencias entre propiedad y propiedad. Entiendo que es un concepto sencillo, que le sirve a todas las partes: el vendedor (dueño de la propiedad), el agente inmobiliario y el comprador. No creo que sea cierto que se sumen todos los m2, tanto propios como la proporción de comunes si se trata de una propiedad horizontal). En realidad lo que se hace es conformar un precio de un modo relativamente sencillo sobre un bien que no puede tener de otra forma precio de mercado. Luego sí será el mercado el que determine si el valor del metro cuadrado de una determinada zona es apropiado en un determinado momento o no. De hecho, en los últimos 15 años este valor, medido en dólares, varió notablemente en prácticamente todo el país. Y lo hizo porque cambiaron las reglas de juego del mercado ( cosa que no sucedió linealmente sino que tuvo diferentes alternativas (dólar caro o barato, menor o mayor crédito, menor o mayor oferta de inmuebles nuevos, situación relativa de los salarios, etc.).

Para finalizar, es muy acertado lo referido al cómputo de los costos de construcción para quien decida construir una propiedad no con fines comerciales, ya que se mencionan los distintos rubros que componen este costo y desde allí se sugieren estrategias para reducir el costo final.

En definitiva, una muy buena nota ya que permite llevar al lector conceptos que hacen al análisis de costos.

Cr Ricardo Warnecke

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